Vivre dans une résidence privée à Miami Beach

Les « Gated communities » sont des quartiers résidentiels dont l’accès est contrôlé, et dans lequel l’espace public est partiellement ou totalement privatisé. Le phénomène est rare en France mais à Miami, on en trouve près d’une centaine. Elles sont les héritages d’une époque où la ville vivait des heures compliquées, et connaissait notamment des problèmes de sécurité. Aujourd’hui, elles permettent surtout d’avoir une circulation très limitée et une ambiance de quartier sympathique et chaleureuse.
Certaines sont privées, c’est-à-dire que les rues appartiennent aux riverains et seules les personnes « invitées » par des résidents peuvent y entrer. D’autres sont en fait « publiques » : on ne peut vous refuser l’accès, mais il est contrôlé et gardé. Les riverains créent souvent une association pour mieux gérer leur petit domaine.
Aujourd’hui, l’équipe Barnes Miami a décidé de vous présenter celles qui rayonnent à Miami Beach, du nord au sud.
Miami Beach est une ville connue pour ses condos huppés et son mode de vie très branché. Mais ce que l’on ignore souvent, c’est que la ville offre également de très nombreuses maisons dans des coins tranquilles et plus intimes que le bouillonnant quartier de South Beach. Certaines de ces maisons sont même situées dans des résidences privées, qui se sont toutes installées sur des iles naturelles ou artificielles, dont l’entrée est plus facile à contrôler.

Voici un tour d’horizon (qu’il serait idéal de parcourir en bateau !) des résidences privées de Miami Beach :

Indian Creek Island

Cette ile privée de 100 hectares abrite seulement 40 maisons, autour d’un terrain de golf figurant parmi les plus recherché du pays. Parfois surnommée « Billionaire Bunker », Indian Creek fait partie des rues les plus chères des Etats Unis selon le site immobilier Zillow, avec des maisons d’une valeur moyenne de $25 millions. Indian Creek est à quelques minutes de Bal Harbor, le « shopping mall » de luxe qui lui-même affiche l’un des chiffre d’affaires par m2 les plus élevés des Etats-Unis !
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Biscayne Point

Juste au nord de Normandy Isle et au sud de Surfside, Biscayne Point est une petite péninsule s’étendant dans la baie de Biscayne. La plupart des maisons y sont en bord de baie donc avec de l’espace pour naviguer et pas de contraintes de pont, alors que celles du centre sont séparées par un canal et la taille des bateaux y est donc limitée par les ponts qui permettent de changer de rive. Les villas côté Sud profitent de couchers de soleil inoubliables et de vues sur le centre-ville de Miami, derrière la Baie de Biscayne. Celles qui sont au Nord ont de belles vues sur la très select Indian Creek et sur Stillwater.
La qualité de vie de la communauté est remarquable par son calme, l’espace pour se promener ou courir, et la possibilité d’aller à pied à la plage (environ 15 mn de marche selon l’endroit où est la maison). Les résidents des 300 maisons sont en général navigateurs, golfeurs ou les deux ! Deux terrains de golf l’entourent : Indian Creek Country Club (l’un des clubs les plus exclusifs des Etats Unis) et le Normandy Shores Golf Course.
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Normandy Isles

Cette communauté gardée qui compte aussi un golf municipal et des tennis a longtemps été un petit quartier très abordable et particulièrement tranquille, à quelques minutes de la plage, plus au nord de Miami Beach. Dans les années 2008, les petites maisons des années 50 ont largement changé de main et chaque nouveau propriétaire a rénové ou reconstruit le plus souvent des maisons d’architecte modernes répondant aux souhaits de la clientèle d’aujourd’hui. Une partie des maisons sont en bord de canal, d’autres au bord de la baie (idéales pour amarrer de grands yachts), tandis que d’autres sont en bordure de golf. On peut encore trouver des terrains en bord de baie a moins de 2.5 M$ alors que les maisons modernes se vendent le double.
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Allison Island

C’est une île de 3,4 hectares qui s’étire entre l’ile de La Gorce et Miami Beach. Le sud de l’ile porte le nom d’Aqua et l’on y trouve surtout quelques immeubles résidentiels et une cinquantaine de maisons de villes avec leur ponton et des terrasses panoramiques. Le nord de l’île est uniquement composé de maisons en front de baie et le long de « l’intracoastal ». C’est le cadre parfait pour les propriétaires de bateaux puisque l’unique rue est bordée de maisons qui ont toutes un accès à l’eau. Allison est un vrai who’s who de familles traditionnelles de Miami, de chefs d’entreprises illustrant parfois quelques success stories réputées… Allison a la particularité de permettre d’accéder à pied à la plage qui est juste de l’autre côté du pont, a 10 minutes seulement.
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La Gorce Island

La Gorce est composée de deux iles privées et gardées 24h/24. La plupart des maisons sont à l’intérieur des terres, tandis que quelques maisons profitent d’un front de mer souvent aménagé en docks privés. Les jardins sont toujours impeccablement maintenus, pas une feuille de dépasse ! A quelques minutes de l’ile, sur Alton Road, le La Gorce Golf Club est mondialement connu et tout aussi exclusif.
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Sunset Islands

C’est un groupe de quatre iles jalousement gardées, donnant dans la baie de Biscayne, juste au nord des Venetian Islands. Sunset 1 et 2 sont reliées et accessibles par une élégante entrée située sur Nord Bay Road. Sunset 3 et 4 sont également reliées entre elles et accessibles par une entrée un peu au sud, à deux pas du quartier très branché de Sunset Harbour. Entre les iles et les maisons huppées de North Bay Road, le petit lac de Sunset est un abri charmant, lui aussi presque privée tant il est à l’abri des regards. Le golf de Miami Beach est à seulement 5 minutes. Ces iles très arborées voient se côtoyer des villas historiques des années 1930, parfaitement rénovées, et de superbes maisons modernes réalisées par des architectes et promoteurs de renom international.
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Hibiscus Island, Star Island et Palm Island

Ce sont les trois îles situées le long de McArthur Causeway dans la baie de Biscayne. Elles comptent également bon nombre de célébrités parmi leurs résidents, attirés par les vues à couper le souffle sur les gratte-ciels de Downtown et sur les grands paquebots de croisière du port, tout comme les couchers de soleil inoubliables, le tout dans un emplacement central sur une ile tranquille. La plus exclusive des trois porte bien son nom, Star Island, puisqu’elle abrite seulement 35 maisons, tandis que les deux autres en abritent 150 chacune. Star Island occupe régulièrement le classement des transactions les plus chères de l’histoire de Miami ($40 millions de dollars en moyenne).
Les villas se détruisent et se construisent au fil des rêves des nouveaux propriétaires.
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Fisher Island

Fisher Island n’est pas seulement la communauté la plus privée et la plus exclusive de toute la Floride, elle représente aussi un épisode symbolique de l’histoire de Miami Beach. Située en face de la pointe sud de Miami Beach (South Pointe) elle n’est accessible qu’en hélicoptère ou en ferry et on ne peut y rentrer que sur invitation d’un des résidents. Elle doit son nom au fondateur de Miami Beach, Carl Fisher, qui l’avait échangée sur un coup de tête pour un yacht de rêve qui était entré dans la baie de Biscayne alors que Fisher était un passionné de bateaux. Fisher a gardé le yacht… mais est mort presque ruiné… Fisher Island est devenu l’un des codes postaux le plus cher des Etats Unis !
Les habitants de Fisher Island profitent de leur isolement volontaire, ils cherchent la discrétion, sans photographe, ni intrus. C’est pour cela que parmi les résidents, on trouvera des grands magnats des affaires, des stars du show bizz ou du sport, soit une bonne représentation de la jet set internationale.
Le ticket d’entrée est élevé car pour acheter une propriété, il vous faudra obligatoirement vous acquitter d’un droit d’entrée. Ensuite, chaque année, les frais de maintenance de l’ile ne sont pas négligeables, les services étant de très haut niveau : excellente école, terrain de golf réputé, court de tennis, magasin, beach club avec restaurant au bord de l’eau, service de sécurité 24h/24… sans oublier le ferry pour revenir sur la terre ferme !
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COMMENT FINANCER SON ACHAT À MIAMI ET EN FLORIDE

Le financement, notamment via un prêt hypothécaire appelé « mortgage » est très prisé des investisseurs immobiliers qui profitent ainsi d’un effet de levier. Mais lorsque l’on est étranger et que l’on n’a aucun historique de crédit aux Etats-Unis, quelles solutions de financement sont accessibles ?

Financer son achat à Miami et en Floride, depuis l’étranger :

La plupart des banques européennes se montrent assez frileuses à accorder des prêts immobiliers pour des biens aux Etats-Unis. En effet, leur méconnaissance du marché Miami local et l’impossibilité de prendre une garantie sur le bien les encouragent à la prudence.

Toutefois, certains organismes financiers acceptent de financer des biens aux Etats-Unis, en s’assurant de votre solvabilité d’une autre manière. La banque en question peut accepter les garanties suivantes :

• – un bien immobilier en garantie dans le pays d’origine
• – un apport conséquent, soit comptant, soit via une avance sur votre contrat d’assurance vie
• – en apportant un portefeuille d’actions.

L’acheteur étranger bénéficiera alors du taux d’intérêt applicable dans son pays d’origine, ce qui peut être un avantage.

Dans cette configuration, la transaction aux Etats Unis est considérée comme « cash », c’est-à-dire avec paiement comptant, sans clause suspensive de crédit. Le dossier doit donc être parfaitement verrouillé pour que les fonds soient disponibles chez le « title agent » (équivalent du notaire) le jour de la signature, sous peine de rupture du contrat !

Financer son achat à Miami et en Floride, depuis les Etats-Unis :

Il est tout à fait possible d’acheter un bien à crédit aux Etats-Unis, et ce, sans être résident américain. En général, les organismes demandent 35 à 50% d’apport selon le dossier : profil de l’acquéreur et montant emprunté.

Barnes Miami est en mesure de vous mettre en relation avec des organismes de financement spécialisés dans le financement de biens immobiliers aux Etats-Unis pour les investisseurs internationaux.

En règle générale, il est possible pour un non-résident d’obtenir un « mortgage » (prêt immobilier) pour financer à hauteur de 65% du bien acquis. Les taux proposés, pour les clients sans historique dans le pays, varient actuellement autour de 4,5 et 5,3%. Cependant, il faut faire attention aux taux variables, car d’après tous les pronostics, les taux d’intérêt, historiquement bas aux Etats-Unis en ce moment, sont appelés à remonter d’ici fin 2018.

Ce prêt est garanti par une hypothèque sur le bien nouvellement acquis, et est également soumis à des conditions de revenus. En effet, il faut pouvoir justifier auprès de l’établissement bancaire de sa capacité à rembourser son prêt. En règle générale, les banques demandent à ce que vos revenus puissent couvrir 3 fois le remboursement mensuel du prêt.

Cette méthode a l’avantage d’éviter les risques liés au taux de change entre le dollar et la monnaie d’origine de l’acheteur, notamment lorsque celui-ci souhaite louer son bien, puisqu’il reçoit alors un loyer en dollar et rembourse en prêt en dollar également.

L’amortissement du prêt peut se faire sur une durée allant de 5 à 30 ans en fonction du projet et des besoins. Il est parfois possible de négocier avec l’établissement bancaire une clause de remboursement anticipée sans pénalité.

Le délai d’obtention d’un crédit immobilier peut aller jusqu’à 60 jours ouvrables. Alors que les délais de « closing » pour un achat comptant peuvent être très rapides (parfois seulement deux semaines !), il faut donc prévoir un closing à deux mois minimum pour un achat avec financement. Nous vous conseillons donc de commencer les démarches en amont (qualification, choix du prestataire, préparation de tous les éléments demandés pour le dossier…). Soyez prêts à fournir de nombreux documents et informations, aussi bien sur vos avoirs dans votre pays d’origine que dans tous les pays du monde où vous détenez des biens. Si votre achat est le début d’autres investissements à crédit dans le pays, assurez-vous que la banque participe au programme de partage d’informations de crédit pour bâtir votre historique pour le futur. Ce n’est pas le cas de tous les établissements préteurs.

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Paraiso District, Un Nouveau Quartier au Cœur de Miami

Paraiso District Miami

A Miami, ces dernières années, l’offre en condos haut de gamme a vraiment atteint des sommets…  il est devenu difficile pour les promoteurs de se démarquer. Pour convaincre de potentiels acheteurs, un bel immeuble avec des prestations de luxe ne suffisent plus. Lorsqu’ils acquièrent un terrain en ville, ils  rivalisent de créativité pour marquer les esprits et assurer le succès de leurs nouvelles résidences. C’est le cas de The Related Group,  l’un des leaders américain de la promotion immobilière, qui a cette fois-ci misé sur le réaménagement de tout un quartier de Miami pour créer un cadre de vie sans pareil.  Installé sur l’un des derniers terrains constructible en bord de Baie de Miami, ce projet était une vision… il est en passe de devenir une réalité.

Un projet résidentiel d’envergure unique

En effet, le Paraiso District est un projet qui comprend non seulement 4 tours résidentielles, mais également 8 maisons de ville haut-de-gamme, un Beach club, un restaurant renommé, un parc, une marina (c’est d’ailleurs le seul immeuble récent du quartier disposant de sa marina privée) et de nombreux espaces publics, s’étendant sur 7 blocs de la ville, soit plus de 4 hectares!

Les quatre immeubles résidentiels, ont chacune leurs propres prestations et particularités:

One Paraiso:

One Paraiso – Première née du Paraiso District, One Paraiso s’élance fièrement devant la baie, sur  53 étages, avec 276 appartements. L’architecte d’intérieur Piero Lissoni a conçu les intérieurs. Chaque appartement est traversant, avec deux terrasses, permettant à ses résidents de profiter non seulement du lever mais aussi du coucher de soleil, et d’alterner entre les vues baies et les vues ville ! One Paraiso est le seul immeuble immédiatement au bord de l’eau, offrant des vues dégagées sur la baie, mais aussi Miami Beach et l’océan au loin, des lors que l’on dépasse le 33eme étage.

Paraiso Bayviews :

Paraiso Bayviews – Avec 388 appartements, et un style résolument jeune et tendance, ses intérieurs ont été imaginés par Karim Rashid, l’un des designers les plus branché de sa génération. Les couleurs vives prennent vie sur des formes contemporaines qui ne peuvent laisser indifférent. L’immeuble est astucieusement placé en biais à l’arrière des autres, offrant tout de même des panoramas impressionnants. Il dispose également d’une piscine sur le Rooftop avec une vue à couper le souffle.

Paraiso Bay:

Paraiso Bay – Paraiso Bay partage avec Gran Paraiso la plus grande piscine circulaire de Miami (30 mètres de diametre) ainsi qu’un bar, et une salle de reception. Entourée de « cabanas », aire jeux pour les enfants, jaccuzzi, … c’est un espace serein qui assurera des après-midi de rêve a ses résidents ! Paraiso Bay  propose 368 appartements spacieux et lumineux. Les intérieurs ont cette fois été imaginés par Keith Hobbs, designer londonien. L’ambiance est totalement différente de ses voisines, avec un hall à l’atmosphère très feutrée, qui contraste avec les couleurs acidulées de Paraiso Bayviews.

Gran Paraiso:

Gran Paraiso – Pour la petite dernière, Piero Lissoni est de retour. Comprenant 345 résidences sur 55 étages, l’immeuble s’ouvre sur un hall d’entrée dans des tons chauds et sur un jardin enchanté au bord de l’eau. Les prestations proposées sont hors normes : une vaste salle de sport, des pistes de bowlings, espace pour enfants, des courts de tennis ou encore un spa privé.

Tous les immeubles ont en commun de larges baies vitrées qui permettent de faire communiquer intérieur et extérieur, invitant le soleil et les brises de l’océan sur les larges terrasses.

Un emplacement idéal

Autre atout majeur du Paraiso District : la beauté de la baie de Biscayne, et des vues sur la ville, qui s’allient pour lui offrir au nouveau quartier d’Edgewater un cadre de rêve.

L’accès vers tous les autres principaux quartiers animés de la ville est aisé, et prend entre 5 et 15 minutes, qu’il s’agisse de Wynwood, South Beach, le Design District, Midtown, Brickell ou encore Downtown.

Une architecture unique

L’architecture est signée Arquitectonica, un cabinet d’architecture et d’architecture d’intérieur basé à Miami qui a signé nombre de projets réputés.

Ce cabinet est reconnu pour ses projets à travers le monde entier. Fondée en 1977, l’entreprise a depuis gagné plus de 200 prix pour ses designs emblématiques. A Miami, on note par exemple l’American Airlines Arena, si facilement reconnaissable, ou The Palace.

Avec ce projet, Arquitectonica a voulu marquer le paysage de Miami en faisant s’échapper des facades de légères « bulles de verre », donnant une certaine unité au Paraiso District.

La végétation se veut luxuriante et tropicale, pensée par le célèbre paysagiste Suisse Enzo Enea, qui a ici créé des murs de verdure se reflétant dans les parois de verre des immeubles.

Un esprit de communauté

Mais bien plus que la construction d’immeubles où les résidents rentreraient après le travail, le Paraiso District se veut un véritable quartier, lieu de vie, avec un vrai sentiment de communauté

Les espaces publics sont conçus pour que les résidents y passent du temps et se rencontrent. Les rez-de-chaussée des immeubles ne sont pas qu’une enfilade de halls mais bien des commerces et restaurants, ou les résidents pourront croiser leurs voisins et bâtir leurs habitudes.

De même, les équipements des immeubles à destination des résidents sont autant de lieux qui donnent envie de rester. Les innombrables piscines, courts de tennis, terrains de jeux pour enfants, pistes de bowling et autres clubs privés sont destinés à devenir des lieux de rencontre et d’échange.

Véritable ville dans la ville, toute la famille peut donc passer des journées, soirées, week end au Paraiso District et profiter de nombreuses activités, notamment autour du Beach Club. Installé au bord de l’eau, il accueille le restaurant « Amara at Paraiso » qui profite d’un des plus beaux cadres de tout Miami. Preuve que la vision commence à devenir réalité : il affiche complet tous les soirs, alors que toutes les résidences ne sont pas encore livrées. Au second étage, le club privé avec piscine est réservé aux résidents. Un club de sports maritimes proposera bientôt jet skis ou paddle boards.

Le Paraiso District, dont la dernière composante sera bientôt achevée, profite donc d’atouts indéniables : un emplacement idéal en bord de Baie, dans un quartier vivant, des prestations hauts de gamme, une architecture unique, et un véritable sens de la communauté.
A cela s’ajoutent encore des prix au m2 très attractifs que seul un quartier émergent peut proposer. Tous ces éléments expliquent donc le succès de ce projet, dont les appartements séduisent aussi bien les acheteurs locaux qu’internationaux.

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Faire une offre : les questions à se poser

Faire Une Offre

Acheter une maison est bien sûr un moment particulièrement important et enthousiasmant. Après plusieurs semaines ou mois de recherches, tomber sur la maison « coup de cœur » est bien sûr un moment plein d’émotion, mais il faut pourtant rester rationnel. Il ne faut pas oublier des questions indispensables pour ne pas regretter son achat. C’est pourquoi vos consultants immobiliers sont là pour vous guider, afin que vous acquériez un bien dans les meilleures conditions possibles.

Il n’existe aucune formule mathématique pour décider du montant de son offre, et pourtant, la transparence du système américain alliée à la connaissance d’un quartier et d’un environnement permet de recueillir suffisamment d’éléments objectifs pour définir un prix en phase avec le marché. Il s’agit donc d’étudier attentivement avec votre agent les différents facteurs entrant en compte :

Quelle est la valeur actuelle de la maison ?

Afin d’avoir une idée précise de la valeur du bien, votre consultant immobilier pourra vous fournir une étude comparative du marché, qui étudiera à combien des biens similaires (superficie, nombre de pièces, zone géographique, année de construction, rénovations, piscine, taille du terrain, … ) se sont vendus dans les six derniers mois (ce sont les « comparables »), et combien ils sont proposés à la vente (c’est ce qu’on appelle l’« inventaire »). Bien entendu, l’étude doit être pondérée par des facteurs plus subjectifs : charme, potentiel, lumière, orientation, espace, calme, etc.

Combien le vendeur a-t ’il payé ce bien ?

À Miami, votre Consultant immobilier peut avoir accès à tout l’historique du bien immobilier en question et connaître précisément le prix d’achat initial. C’est un indicateur important lorsque l’achat et la revente se font rapidement, à peine quelques années plus tard. Si le prix a connu une importante augmentation et que vous ne trouvez aucune preuve de rénovations ou d’améliorations substantielles de la propriété, le prix demandé aura toutes les chances d’être trop élevé !

Combien de temps la maison est-elle restée sur le marché ?

Le nombre de jours sur le marché d’un bien immobilier, la variation du prix (baisses successives par exemple) peut parfois être un bon indicateur de la motivation du vendeur, de même que l’historique du prix à la vente. Si le bien est sur le marché depuis plus de 6 mois, et que le prix a été réduit à plusieurs reprises, il est alors probable que les vendeurs soient enfin mûrs pour la vente et qu’ils soient prêts à faire des concessions. Si le prix est resté stable pendant plus de six mois, cela peut être le signe que les vendeurs ne souhaitent pas accepter d’offres trop basses !

Quel est l’état actuel du marché immobilier ?

Il est primordial de savoir si l’on est dans un marché plutôt favorable aux acheteurs (comme c’est actuellement le cas à Miami), aux vendeurs, ou s’il est équilibré. Un « Buyer’s market » sous-entend que le stock de biens à la vente est largement supérieur à la demande. La compétition entre les acheteurs est plus faible, ce qui leur offre un plus grand pouvoir de négociation.

Quel est l’état du bien immobilier ?

Une visite de la maison en question ne suffira pas à se faire une idée précise de l’état de la propriété. Qu’en est-il de la structure même de la maison ? De la tuyauterie ? De l’obtention réglementaire des permis ? Du système de climatisation ? Du toit ? Des fenêtres et portes anti-impacts résistants aux ouragans ? Autant de questions qui permettront, bien avant le stade de l’inspection (effectuée une fois que l’on est sous contrat), de mieux valider son offre.

Le vendeur n’est pas obligé de révéler un problème avec sa propriété si vous ne lui posez pas la question précise. L’expertise et l’expérience de votre agent seront alors de vrais atouts pour mettre le doigt sur les potentielles faiblesses du bien immobilier en question et adapter l’offre en fonction. L’agent demandera par exemple un « seller disclosure » qui est un document déclaratif du vendeur, qui l’engage sur des questions essentielles dans l’histoire de la maison.

Quels sont les plans de développement en cours dans le quartier ?

Les plans de développement établis par les villes sont en général publics quelques années avant leur mise en œuvre et cela permet de se faire une idée du futur du quartier en question. Et cela peut non seulement faire évoluer la valeur du bien, mais aussi changer totalement l’atmosphère du quartier. Certains quartiers ont de nouveaux potentiels en raison de projets prévus (centre d’affaires, nouvelles écoles, commerces etc.)

Regardez aussi l’environnement : des terrains ou maisons à l’abandon, peuvent devenir de futurs projets de construction, et mettre en péril une vue ou l’intimité de la maison. Par exemple les nouvelles normes à Miami Beach, ou en bord de mer, exigent de commencer le rez-de-chaussée en hauteur et donc les maisons modernes sont beaucoup plus hautes et massives que les maisons des années 1950.

Quels sont les frais de clôture à prévoir ?

Pour éviter toute mauvaise surprise de dernière minute, il vous faut vous renseigner sur les « closings costs » que vous aurez à régler, qui comprennent par exemple les frais d’avocats (il n’y a pas de notaire mais des Title agencies qui délivrent le titre de propriété et suivent le closing, elles sont souvent rattachées à un cabinet d’avocat), l’assurance obligatoire sur le titre de propriété (montant fixé par l’état), les frais d’inspection à la charge de l’acheteur. Cependant, les honoraires des deux Consultants immobiliers (le vôtre et celui du vendeur) sont inclus dans le prix et réglés par le vendeur.

Ainsi, ce qui peut faire la différence entre deux offres et vous permettre d’économiser, ce sont tous les éléments pris en compte dans votre calcul. Les conseils d’un Consultant immobilier expert du marché et avec des années d’expérience sont donc indispensables pour faire l’offre la plus solide possible et pour vous guider ensuite dans toutes les étapes du processus qui ne s’arrête, pour l’Agent immobilier, pas à l’offre mais à la remise des clés.

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Petit guide des écoles à Miami

Les écoles à Miami

Barnes International vous aide à comprendre les particularités du système scolaire en Floride et à Miami et les opportunités qu’il apporte (*)
Par Elisabeth Gazay, Directeur Associée Barnes Miami

Si les Etats-Unis ont un système scolaire bien différent de la France (par exemple il n’y a pas de Baccalauréat pour conclure la scolarité), le comté de Miami Dade a aussi ses propres particularités au sein du pays. Il offre une variété d’options, dans le public comme dans le privé, avec des cursus très particuliers basés sur des spécialisations, telles les langues européennes. Ainsi, Miami offre des écoles bilingues dès le primaire, où l’enfant suit un cursus complet en deux langues (anglais d’abord puis français, espagnol, italien ou allemand). Au niveau du lycée, la spécialisation peut devenir une matière prédominante comme l’art, les sciences, les technologies, les affaires…

Les classes / « grades »

• – Maternelle « kindergarten » : à partir de 5 ans (au 1er septembre de l’année scolaire)
• – Primaire « elementary » : à partir de 6 ans : 1st grade – 5th grade
• – Collège « middle school » à partir de 11 ans : 3 années 6, 7, 8 grades
• – Lycée « high school » ou « senior high » à partir de 15 ans : cursus de 4 ans 9, 10, 11, 12 grades

A savoir : le redoublement est une option presque impossible aux Etats-Unis. Les Américains préfèrent donner du soutien scolaire aux élèves en difficulté plutôt que de les rétrograder avec des élèves dont la maturité sera différente. Pour entrer dans une classe américaine, il faudra donner ses « transcripts » soit les bulletins de l’année passée qui montrent dans quelle classe était l’enfant l’année précédente.

Les écoles publiques : 3 options

Il y a trois sortes d’écoles publiques

1 – « boundary schools » qui correspondent à la carte scolaire

Ces écoles acceptent les élèves dès lors qu’une preuve de domicile est donnée. La preuve de domicile doit être sérieuse (par exemple un simple contrat de location ne suffit pas, l’école va aussi demander une facture d’électricité ou un permis de conduire des parents avec la bonne adresse). Dans les quartiers qui ont des écoles particulièrement réputées, des contrôles peuvent être effectués en cours d’année.

Le niveau des écoles peut être très variable, avec des écarts de qualité substantiels. Il y a avait des notations (de A – meilleurs résultats à F – taux d’échecs importants) qui ont maintenant disparu. Mais il faut bien sûr se renseigner.

Pour savoir à quel école correspond une adresse de domicile : rendez-vous sur le portail de Miami Dade County Public School MDCPS et cliquez sur l’onglet « find your neighborhood school »

A savoir : à Miami, le standing immobilier du quartier n’est pas forcément en phase avec le classement de l’école située dans la carte géographique. Et on peut avoir des disparités fortes entre le primaire, le collège et la high School d’un même quartier.

Quelques exemples de public schools (boundary) réputées pour le primaire

Ruth K Broad dans le quartier de Bay Harbor Islands (Nord de Miami)

North Beach Elementary (Miami Beach, 41e rue)

Key Biscayne Elementary (Ile de Key Biscayne)

Coconut Grove Elementary – bilingue anglais / français (Coconut Grove)

Pinecrest Elementary (Sud de Miami – Pinecrest)

2 – Magnet Schools : écoles publiques avec un programme spécifique

Ces écoles font le succès de Miami car elles offrent, dans le système public, donc non payant, des cursus avancés notamment dans les langues étrangères. Les classes sont souvent moins grandes et l’élève grandit avec une grande discipline de travail due à l’ajout des matières, au-delà des programmes communs classiques.

Pour inscrire votre enfant, il faut présenter un dossier, puis l’enfant aura un examen de passage, et ensuite, si le nombre de postulant dépasse le nombre de places libres une loterie départagera les finalistes.

Le processus d’inscription et de sélection se déroule entre octobre et décembre de l’année qui précède l’année de la rentrée. Tout dossier doit être déposé avant le 15 janvier pour la rentrée suivante. Il faut impérativement respecter ces délais, même si votre projet d’expatriation n’est pas encore finalisé.

Site officiel des « schools of choice » Magnet :
http://yourchoicemiami.org/magnet-applications/

Nos conseils :
→ en raison des aléas de la loterie, prévoir plusieurs options « plan A et plan B » afin de ne pas se retrouver pris de cours.
→ Ces programmes ne sont pas liés à la carte géographique et certains élèves viennent d’ailleurs de très loin. Des bus de l’école publique desservent certains quartiers, ou des minibus privés effectuent le ramassage scolaire. En raison de la charge de travail des enfants, et des activités extra-scolaires très importantes aux Etats Unis, nous vous recommandons de ne pas habiter trop loin de l’école.
→ Les listes d’attentes étant longues, si un élève n’est pas présent le jour de la rentrée, sa place est attribuée à un autre enfant au bout de quelques jours (selon le proviseur) et son entrée dans l’école est alors compromise.
→Ces écoles peuvent « intégrer » un étudiant qui arrive d’un pays étranger en primaire et collège (elementary et middle school) , notamment grâce au programme « ESOL » qui prévoit un accompagnement de l’élève dont l’anglais n’est pas la langue d’origine. Cependant, si l’étudiant arrive en High School, l’intégration devient plus difficile car les élèves ont déjà été dans le « moule » de cette éducation bilingue avancée. Peu de ces écoles acceptent une entrée en terminale.

Exemples de Magnet Schools réputées notamment pour l’enseignement bilingue avec les quartiers à proximité

Sunset Elementary (quartiers de Coral Gables / Coconut Grove / South Miami)

Carver Middle School (Coral Gables, Coconut Grove, Brickell, South Miami)

Coral Gables High School avec le IB (International Baccalaureate) program – une école dans l’école (au cœur de Coral Gables)

Coral Reef High School (IB International Baccalaureate program – grand sud de Miami)

ISPA International Study Preparatory Academy – High school (quartiers de South Miami, Coral Gables, Pinecrest)

MAST Academy “Cambridge program”: middle & high school (Key Biscayne)

3 – Charter Schools:écoles publiques avec programmes spécialisés, mais gérées par des sociétés privées

Une autre particularité du système américain est l’existence d’école publiques, agrées et reconnues, mais gérées par des sociétés privées. C’est un système « hybride » qui permet notamment d’ajouter rapidement des écoles innovantes dans des villes avec une forte croissance de population comme c’est le cas en Floride du sud et à Miami.

Exemple de Charter schools, réputées pour les programmes bilingues

ISCH International Studies Charter High offre un parcours bilingue français/anglais, espagnol/anglais, italien/anglais en middle et en high-school. Les classes sont limitées à 15-20 élèves, l’encadrement très personnalisé, le programme est reconnu pour son niveau d’exigence auprès des élèves.

ISCH est classée 9ème des écoles Charter de Floride.

C’est le seul programme qui mène au Baccalauréat Français aujourd’hui à Miami. Les élèves peuvent ainsi aller sans transition d’une classe française à une classe américaine et vice-versa s’ils reviennent en France en cours de scolarité. Aussi, le Bac permet aux étudiants de postuler aux universités françaises, en plus des Américaines ou Canadiennes.

A noter :
Pour des élèves très sportifs qui souhaitent ajouter un sport à leur cursus, ISCH peut ne pas être adapté en raison du programme déjà chargé pour les deux langues.
ISCH n’accepte pas d’entrée en terminale mais est l’école la plus indiquée pour ceux qui arrivent en cours de cycle secondaire.

Nos conseils :
→ISCH est située au cœur de Little Havana, qui n’est pas un quartier très résidentiel. Les enfants viennent ainsi de nombreux quartiers différents. En moyenne, les trajets effectués pour se rendre à l’école sont de 15 – 30 mn. Si vous souhaitez être près de l’école, nous vous conseillons le Nord de Coral Gables ou de Coconut Grove pour vivre en maison, ou le quartier de Brickell si vous souhaitez vivre en appartement/condo. Le quartier en plein développement des « the roads » au sud de Brickell, est aussi une option intéressante.

Les écoles privées

Si le comté de Miami Dade a considérablement étendu son offre scolaire depuis dix ans, cela n’a pas toujours été le cas. C’est pour cela que de nombreuses écoles privées ont été créées dès le plus jeune âge de Miami, dont certaines de très de haut standing qui comptent parmi les établissements privés les plus réputés des Etats-Unis. Les écoles laïques peuvent être chères car elles offrent des prestations 5 étoiles, mais ne disposent pas de la moindre subvention ! Selon le « grade » on va se situer aux alentours de 30,000 – 36,000 $ par an et par enfant. Elle offrent chaque année quelques bourses pour des étudiants défavorisés, basées sur les ressources des parents et le potentiel des jeunes (sportif, scientifique, etc.). Les écoles confessionnelles peuvent être plus abordables puisqu’elles reçoivent des subventions.

En voici une sélection, non exhaustive.

1 – Les écoles privées laïques primaire / elementary

Ecole Franco-Américaine de Miami – EFAM

Un programme français, avec un peu d’anglais, qui a fait ses preuves depuis plus de 22 ans dans le sud de Miami (Coral Gables) et a ouvert depuis peu un campus au Nord à Miami Shores.

Elle répond aux besoins éducatifs des enfants français, francophones et francophiles de la communauté de la Floride. Elle a été la première dans l’Etat de la Floride à dispenser un enseignement en immersion conforme aux instructions officielles du ministère de l’Éducation nationale français.

Les frais de scolarité sont de 10,000 à 12,000 $ par an selon la classe.

Pour l’instant, seul le primaire (de la petite section de maternelle au CM2) est proposé mais la Directrice a annoncé qu’un nouveau campus permettra d’ajouter peu à peu les classes de Middle school puis du Lycée, qui deviendra ainsi le premier lycée français de Miami.

http://www.frenchschoolmiami.org/

2 – Les écoles privées laïques : collège/middle et lycée/high school

Ransom Everglades

Véritable institution, Ransom forme des générations de familles influentes de Miami, avec une philosophie et un style de vie qui rappellent les campus des grandes universités américaines. D’ailleurs, Ransom est considérée comme une « prep school » c’est-à-dire un établissement qui prépare l’élève a son entrée aux plus prestigieuses universités américaines. Le niveau académique de Ransom est très soutenu, le type d’enseignement axé sur la capacité de synthèse, l’esprit critique et de réflexion des étudiants. La vie extra-scolaire est intense avec des équipes sportives de haut niveau (water polo, natation, golf, tennis, voile, aviron, …), ou l’encouragement aux talents artistiques (photo), scientifiques (robotique, chimie) ou littéraires (équipes de « speech and debate »). Ransom ne propose pas de programme bilingue ou IB program, la seconde ou troisième langue (dont le Français ou le chinois) sont des options.

Middle School : le campus est situé au nord de Coconut Grove. L’entrée est très sélective : entretiens, examens, … beaucoup de postulants et peu d’élus.

High School : le campus est au sud de Coconut Grove, au bord de la baie. Il n’est pas facile d’entrer en High School puisque beaucoup d’enfants viennent directement du middle school. Cependant, Ransom valorise le programme de Carver et son niveau académique. Un élève qui a d’excellents résultats peut avoir ses chances pour l’entrée en High School.

Notre conseil :
→prendre contact avec l’école dès le mois d’octobre pour une rentrée l’année suivante. Beaucoup de demandes… et très peu de places. Les visites guidées qu’il faut réserver sont organisées chaque. Il vaut mieux avoir plusieurs solutions de secours puisque tous les résultats arrivent en même temps (vers le mois de mars-avril) et que les inscriptions sont alors déjà closes partout ailleurs.

Gulliver

Grand rival de Ransom, notamment lors des compétitions sportives acharnées, Gulliver dispose de moyens et d’un campus tout aussi enviables. La particularité de Gulliver est d’offrir un IB Program, c’est-à-dire un International Baccalaureate bilingue et reconnu par les universités du monde entier comme « challenging ». Cet IB program avait été créé pour les familles de diplomates et expatriés dont les enfants devaient bouger tous les 3-4 ans autour du monde. Il leur permettait de retrouver leurs repères d’un pays à l’autre. Il est mis en œuvre au cours des 3 dernières années de High School. Avant ce n’est qu’un pré-IB qui n’a pas de valeur officielle.

Gulliver a plusieurs campus pour le middle et le high school, tous situés au sud de Miami. Les campus de Gulliver sont grands et l’école est plus souple pour inscrire des enfants en cours de cycle, y compris dans les grandes classes (1ere et terminale).

Notre conseil :

→ habiter dans le secteur de Pinecrest, south Coral Gables, South Miami afin de pouvoir profiter au maximum des activités extra scolaires variées (sciences, arts, sports) et tirer le meilleur parti de ce que l’école peut offrir.

A noter : on retrouve le même programme IB dans les écoles publiques Coral Gables High et Coral Reef

Miami Country Day

Située dans un superbe campus à Miami Shores, Country Day offre des caractéristiques similaires à Ransom et Gulliver mais s’adresse aux familles qui vivent au nord de Miami. Miami Shores, c’est vraiment le Coral Gables du nord, avec des rues verdoyantes, des maisons soignées et des jardins impeccablement tenus (exigence de la ville !).

Les élèves de Miami Country day habitent aussi à Bal Harbour, Miami Beach et dans les communautés de l’upper East Side : Bay Point, Morningside, Belle Meade, Keystone… La taille du campus permet plus de flexibilité que dans les autres écoles, accueillant les élèves sur la totalité de leur cursus : du primaire à la terminale ! C’est ainsi une école très internationale, avec des familles qui viennent du monde entier, arrivant parfois en cours d’année.

Notre conseil

→ Comme pour toutes les écoles privées, les « tours » de reconnaissance sont organisés régulièrement et indispensables pour comprendre les attentes, le cursus, la philosophie et voir ce qui correspond le plus à l’enfant. C’est aussi le moyen de se faire connaitre de l’équipe d’inscription.

The Cushman School

Fondée en 1924, Cushman est l’une des écoles pionnières de Miami notamment dans sa volonté d’offrir un système scolaire innovant et créatif , qui donne la possibilité aux enfants de s’exprimer en fonction de leurs talents et intérêts. Familiale et chaleureuse, l’école a des classes à taille humaine, et propose de très nombreuses activités para-scolaires. Des programmes sur-mesure sont aussi dédiés aux étudiants qui ont des besoins spécifiques et ne peuvent pas suivre les parcours classiques. Le campus est situé dans l’Upper East Side, près du Design District. Jusqu’à cette année Cushman allait de la maternelle au collège inclus. Grande nouveauté depuis la rentrée 2017 : l’ouverture d’un programme de Lycée, lui aussi innovant.

3 – Ecole privée du collège au lycée, avec programme français

Situés au Nord, entre Miami et Fort Lauderdale, LFA et ISB proposent un programme Français accrédité par l’éducation nationale.

Le LFA ou Lycée franco-américain de Cooper City va de la petite section de maternelle au CM2 (4th grade)

L’ISB, International school of Broward à Hollywood, propose des classes du college et lycee : 6th grade a 12th grade.

4 – Les écoles privées confessionnelles

Ecoles de confession juive

Lehrman community day school

Située au nord de Miami Beach, entre les iles de Biscayne Point / Normandy Island et la place, cette école va de la petite maternelle à la fin du primaire (5e grade)
De 8,000 à 20,000 $

Ecoles de confession catholique

Lien vers le site des écoles de l’évêché

St Patrick (Pre-school & elementary – Miami Beach)
Ecole traditionnelle et familiale, avec des petites classes,

La Salle (High School – Coconut Grove)
High school mixte, traditionnelle, qui a un large campus et un accès plus facile que les autres écoles. Gérée par l’archevêché qui propose des prix raisonnables.

Columbus (High School – Sud-Ouest de l’aéroport de Miami)

Carrolton (Middle & High School – Coconut Grove)
Ecoles de jeunes filles, offrant un superbe campus, des activités extra-scolaires variées et un niveau reconnu. IB (International Baccalaureate) program en High School.

Belen (High School – Ouest de l’aéroport de Miami)
Ecole jésuite de garçons, réputée pour son niveau académique, sa discipline et son encadrement.

Voir aussi – liens utiles

Site du Consulat de France à Miami : chapitre « éducation »
https://miami.consulfrance.org/spip.php?rubrique134

(*) Ces listes d’écoles sont non exhaustives et données à titre indicatif. L’auteur et Barnes International Realty ne sont pas responsables de toute erreur, omission, ou information qui pourraient être contenues dans cet article.

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Sport à Miami: ce qu’il faut savoir

Le Sport à Miami

C’est désormais officiel, Miami accueillera une nouvelle équipe de Football qui fera partie de la Ligue Majeure, menée par David Beckham. La construction d’un stade dans le quartier de Overtown devrait débuter sous peu.

C’est l’occasion pour l’équipe Barnes de faire un tour d’horizon des relations qui existent entre Miami et le sport.

Quelles sont les équipes sportives ?

Si vous ne voulez pas paraître inculte lors de votre séjour à Miami, connaître les principales équipes sportives de la « cité Magique » est un incontournable. Que vous vouliez vous intégrer dans un groupe de locaux ou que vous envisagiez de briller en société, voici ce qu’il faut savoir.

Miami est le terrain de jeu de 4 équipes majeures, dans 4 sports différents.

Miami Heats pour le basket

Les Miami Heats, mythique équipe de la NBA, la ligue de basket. Pour découvrir les matchs à l’ambiance enflammée, direction l’American Airlines Arena, au bord de la baie. Entre pom pom girls, torches enflammées et écrans géants, ces matchs sont de véritables shows qui ne sont pas destinés qu’aux fans de basket !

Miami Dolphins pour le football américain

Les Miami Dolphins, membre de la NFL pour le football américain. Véritable religion nationale, le football américain déchaine les foules. La distance à parcourir pour atteindre le Hard Rock Stadium, à Miami Gardens, ne décourage nullement les supporters, qui se rassemblent quelques heures avant le match autour de bières et de barbecue !

Miami Marlins pour le baseball

Les Miami Marlins, représentants du sport typiquement américain qu’est le baseball. C’est un véritable incontournable et le stade immense est à la mesure de la passion des locaux pour leur équipe !

Florida Panthers pour le hockey sur glace

Les Florida Panthers, un peu moins connues, sont l’équipe de hockey sur glace de la région. Pourtant, les matchs valent le détour et sont une véritable plongée dans la culture américaine. Pour assister à un match, direction Sunrise, plus au Nord de Miami. .

Il n’est pas rare de voir les locaux ou même les touristes supporter leurs équipes préférées à coup de maillots ou de casquettes. C’est même un indispensable pour assister à un match, et les petits comme les grands se déguisent avec plaisir !

A Miami, on peut également assister à d’autres compétitions sportives de haut niveau, notamment la voile, lors de la Miami Sailing Week qui rassemble des voiliers de compétition venus du monde entier, ou le tennis, lors de l’Open Miami qui accueille les plus grands joueurs de la planète.

Quels sports pratique-t-on à Miami ?

Mais à Miami, on ne fait pas qu’assister à des matchs. Le sport, on le pratique, et pas qu’un peu. La ville est connue dans le monde entier pour son culte du corps et dans de nombreux quartiers, il est impossible de se promener sans croiser des joggeurs, des cyclistes ou des skateurs. Leur spot favori, c’est sans doute Ocean Drive, car le cadre s’y prête particulièrement : les vues y sont magnifiques et l’air de l’océan compense la chaleur parfois étouffante de Miami.

Le marathon et le semi-marathon de Miami sont l’occasion de courir aux milieux de paysages incroyables, notamment à Key Biscayne. Mais deux clans s’affrontent, d’un côté ces adeptes d’air pur et de beaux paysages, et de l’autre les mordus de salles de sports. La plupart des immeubles de condos ont désormais les leurs, et pour les laissés pour compte ont fleuri un peu partout d’autres salles. Outre les machines ultrasophistiquées, on y donne souvent des dizaines de cours allant de la classique séance de step aux sports les moins traditionnels, tels que le spinning ou le kettlebell. Et si vous ne souhaitez pas investir dans un abonnement à une salle de sport, les villes de Miami et de Miami Beach on mis à la disposition de leurs résidents des parcours en plein air avec différentes machines de musculation.

Mais Miami, c’est aussi le monde des sports maritimes : surf, plongée, kait, paddle, jetski, ou simplement nage, il y en a pour tous les gouts. Le soleil qui y règne toute l’année donne envie de profiter du grand air.

Le yoga s’est également fait une place au soleil floridien. Les clubs se sont multiplié mais pas seulement, puisque que les apprentis yogis se retrouvent également en plein air, parfois gratuitement, dans les différents parcs de la ville mais également sur les plages. Comment mieux commencer la journée ?

Vous l’aurez compris, le sport tient à Miami une place toute particulière, et il n’y a pas mieux pour sentir l’âme de la ville qu’assister à un match d’une grande équipe, s’engouffrer dans une salle de sport ou participer à un cours de yoga en plein air…

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