Faire une offre : les questions à se poser

Faire Une Offre

Acheter une maison est bien sûr un moment particulièrement important et enthousiasmant. Après plusieurs semaines ou mois de recherches, tomber sur la maison « coup de cœur » est bien sûr un moment plein d’émotion, mais il faut pourtant rester rationnel. Il ne faut pas oublier des questions indispensables pour ne pas regretter son achat. C’est pourquoi vos consultants immobiliers sont là pour vous guider, afin que vous acquériez un bien dans les meilleures conditions possibles.

Il n’existe aucune formule mathématique pour décider du montant de son offre, et pourtant, la transparence du système américain alliée à la connaissance d’un quartier et d’un environnement permet de recueillir suffisamment d’éléments objectifs pour définir un prix en phase avec le marché. Il s’agit donc d’étudier attentivement avec votre agent les différents facteurs entrant en compte :

Quelle est la valeur actuelle de la maison ?

Afin d’avoir une idée précise de la valeur du bien, votre consultant immobilier pourra vous fournir une étude comparative du marché, qui étudiera à combien des biens similaires (superficie, nombre de pièces, zone géographique, année de construction, rénovations, piscine, taille du terrain, … ) se sont vendus dans les six derniers mois (ce sont les « comparables »), et combien ils sont proposés à la vente (c’est ce qu’on appelle l’« inventaire »). Bien entendu, l’étude doit être pondérée par des facteurs plus subjectifs : charme, potentiel, lumière, orientation, espace, calme, etc.

Combien le vendeur a-t ’il payé ce bien ?

À Miami, votre Consultant immobilier peut avoir accès à tout l’historique du bien immobilier en question et connaître précisément le prix d’achat initial. C’est un indicateur important lorsque l’achat et la revente se font rapidement, à peine quelques années plus tard. Si le prix a connu une importante augmentation et que vous ne trouvez aucune preuve de rénovations ou d’améliorations substantielles de la propriété, le prix demandé aura toutes les chances d’être trop élevé !

Combien de temps la maison est-elle restée sur le marché ?

Le nombre de jours sur le marché d’un bien immobilier, la variation du prix (baisses successives par exemple) peut parfois être un bon indicateur de la motivation du vendeur, de même que l’historique du prix à la vente. Si le bien est sur le marché depuis plus de 6 mois, et que le prix a été réduit à plusieurs reprises, il est alors probable que les vendeurs soient enfin mûrs pour la vente et qu’ils soient prêts à faire des concessions. Si le prix est resté stable pendant plus de six mois, cela peut être le signe que les vendeurs ne souhaitent pas accepter d’offres trop basses !

Quel est l’état actuel du marché immobilier ?

Il est primordial de savoir si l’on est dans un marché plutôt favorable aux acheteurs (comme c’est actuellement le cas à Miami), aux vendeurs, ou s’il est équilibré. Un « Buyer’s market » sous-entend que le stock de biens à la vente est largement supérieur à la demande. La compétition entre les acheteurs est plus faible, ce qui leur offre un plus grand pouvoir de négociation.

Quel est l’état du bien immobilier ?

Une visite de la maison en question ne suffira pas à se faire une idée précise de l’état de la propriété. Qu’en est-il de la structure même de la maison ? De la tuyauterie ? De l’obtention réglementaire des permis ? Du système de climatisation ? Du toit ? Des fenêtres et portes anti-impacts résistants aux ouragans ? Autant de questions qui permettront, bien avant le stade de l’inspection (effectuée une fois que l’on est sous contrat), de mieux valider son offre.

Le vendeur n’est pas obligé de révéler un problème avec sa propriété si vous ne lui posez pas la question précise. L’expertise et l’expérience de votre agent seront alors de vrais atouts pour mettre le doigt sur les potentielles faiblesses du bien immobilier en question et adapter l’offre en fonction. L’agent demandera par exemple un « seller disclosure » qui est un document déclaratif du vendeur, qui l’engage sur des questions essentielles dans l’histoire de la maison.

Quels sont les plans de développement en cours dans le quartier ?

Les plans de développement établis par les villes sont en général publics quelques années avant leur mise en œuvre et cela permet de se faire une idée du futur du quartier en question. Et cela peut non seulement faire évoluer la valeur du bien, mais aussi changer totalement l’atmosphère du quartier. Certains quartiers ont de nouveaux potentiels en raison de projets prévus (centre d’affaires, nouvelles écoles, commerces etc.)

Regardez aussi l’environnement : des terrains ou maisons à l’abandon, peuvent devenir de futurs projets de construction, et mettre en péril une vue ou l’intimité de la maison. Par exemple les nouvelles normes à Miami Beach, ou en bord de mer, exigent de commencer le rez-de-chaussée en hauteur et donc les maisons modernes sont beaucoup plus hautes et massives que les maisons des années 1950.

Quels sont les frais de clôture à prévoir ?

Pour éviter toute mauvaise surprise de dernière minute, il vous faut vous renseigner sur les « closings costs » que vous aurez à régler, qui comprennent par exemple les frais d’avocats (il n’y a pas de notaire mais des Title agencies qui délivrent le titre de propriété et suivent le closing, elles sont souvent rattachées à un cabinet d’avocat), l’assurance obligatoire sur le titre de propriété (montant fixé par l’état), les frais d’inspection à la charge de l’acheteur. Cependant, les honoraires des deux Consultants immobiliers (le vôtre et celui du vendeur) sont inclus dans le prix et réglés par le vendeur.

Ainsi, ce qui peut faire la différence entre deux offres et vous permettre d’économiser, ce sont tous les éléments pris en compte dans votre calcul. Les conseils d’un Consultant immobilier expert du marché et avec des années d’expérience sont donc indispensables pour faire l’offre la plus solide possible et pour vous guider ensuite dans toutes les étapes du processus qui ne s’arrête, pour l’Agent immobilier, pas à l’offre mais à la remise des clés.

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