Dans son rapport sur l’immobilier de prestige mondial, Barnes et Warburg ont étudié le comportement et les tendances des High-Net-Worth Individual (UHNWI), individus ou familles ultra fortunées qui ont la capacité d’acquérir des résidences sur plusieurs continents, dans des objectifs aussi bien personnels que professionnels.
Selon l’enquête menée par Wealth-X pour le réseau d'agences inernationales haut de gamme, ces UHNWI, qui possèdent chacun plus de 30 millions de dollars, seraient 212 615 actuellement dans le monde dont 10 % détiennent 5 propriétés ou plus. En 2018, le nombre d’UHNWI excèdera 318 000 et la valeur de la richesse cumulée pourrait atteindre 46 300 Mds en 2020.
Les intérêts des acquéreurs fortunés pour les bien de prestige
Le rapport met en avant, trois moteurs qui guident les choix immobiliers de ces ultra-riches : la part de l’émotion, l’aspect financier et les raisons pratiques. Pour le côté émotionnel « Même si l’acquisition est faite en vue de réaliser un pur investissement, l’acquéreur appréciera le bien comme s’il s’agissait de sa propre résidence. Il y sera d’autant plus attentif s’il envisage un jour d’y séjourner » souligne-t-on chez Barnes. Si les critères affectifs sont personnels, l’étude précise « il y a souvent consensus sur les critères de taille et de volume, de l’histoire de la résidence, de la localisation et de l’environnement extérieur, du style et du design, de la qualité de la construction et également de la vue. » L’identité architecturale et la renommée d’un quartier suscitent souvent l’intérêt des acquéreurs fortunés. Côté pratique, l’achat de propriété pour les enfants ou les petits-enfants dans le cadre de leurs études sont particulièrement privilégiées.
Critères passionels et rationnels
Le choix d’un investissement immobilier de prestige par les HNWI se base donc sur des critères passionnels, mais également rationnels. La convergence de ces deux critères crée un cycle de décision qui augmente l’attrait de la propriété et incite au placement dans la pierre. « Au-delà d’un espoir de rendement, nos clients veulent réaliser un investissement qui aura, dans quelques années, une valeur supérieure à celle d’aujourd’hui.» indique Adam Redolfi, l’un des responsables de Barnes. La propriété idéale pour les HNWI doit « bénéficier d’un bel emplacement, jouir d’excellents services de proximité et être unique, que ce soit en matière de prestations ou d’histoire. Tous ces critères doivent être réunis car les investisseurs fortunés ne font pas de compromis lorsqu’ils recherchent une résidence de prestige.» ajoute le rapport.
La révolution du digital
L’acquisition de propriétés immobilières répond à une stratégie d’investissement globale. « Investir à l’international dans l’immobilier haut de gamme en arbitrant ses investissements constitue un principe de base d’une saine gestion de ses actifs immobiliers. Trois raisons principales expliquent ce phénomène : l’amélioration des moyens de transport, notamment par voie aérienne, la révolution technologique avec la généralisation du digital ; l’évolution du monde du travail, devenu global et sans frontière ». Thibaut de Saint Vincent, président de Barnes est catégorique : « la population HNWI ne limite plus ses investissements dans son pays ou sur son continent mais mondialise ses implantations, abrite son patrimoine et reste à l’écoute des nouvelles opportunités ».
Londres, ville plébiscitée
Au classement des villes les plus recherchées par la clientèle fortunée pour un investissement immobilier, Londres arrive en tête devant New York, Tokyo, Sydney et Paris. La première place de Londres est justifiée par ses excellents résultats dans la plupart des indicateurs que sont la richesse culturelle, les enseignes de prestige, l’éducation, la mobilité, l’investissement à risque limité, la multiplication des entreprises et la concentration d’UHNWI vivant dans la ville. Le marché immobilier de Londres reste l’un des plus chers au monde, atteignant encore 50 000 € à 60 000 € au mètre carré pour les biens immobiliers d’exception. Cependant, la baisse des prix de l’ordre de 15 % en 2016, conjuguée à la dépréciation de la livre sterling suite au Brexit, pourrait cependant favoriser les investissements étrangers à Londres en 2017.
Paris en 5ème position
Dans le rapport, Paris est appréciée pour ses enseignes de luxe, sa richesse culturelle, ses réseaux aériens et la forte présence d'ultra riches. En revanche, elle se révèle moins bien positionnée sur les critères de la sécurité et sur la facilité des implantations d’entreprises. « Une fiscalité immobilière particulièrement lourde la pénalise même si Paris bénéficie d’un excellent rapport qualité-prix avec des valeurs de marché raisonnables. » Selon l’étude, les vues sur parcs et jardins, sur les monuments ou sur la Seine sont très prisées par la clientèle internationale fortunée. Les familles recherchent de grands appartements ou des hôtels particuliers proches des bonnes écoles et des espaces verts. « Paris représente une destination phare pour les investisseurs. Nous prévoyons un rattrapage de Paris sur Londres ou New York à un horizon de trois à cinq ans.” prévient Richard Tzipine, directeur général de Barnes.
Cuba, Lisbonne et Berlin, destinations du futur
Avec la fin de l’embargo, Cuba devient très attractive. « Les investisseurs du monde entier se ruent sur l’île avec de grands projets avant que les Américains puissent eux aussi y investir massivement à partir de 2018. » De son côté, Lisbonne est cotée avec son climat méditerranéen tempéré, ses nombreux réseaux aériens et sa fiscalité incitative pour les étrangers qui s’y installent. Le Portugal attire notamment les Français qui sont plus de trois mille à partir y vivre chaque année. Berlin dispose de belles opportunités d’investissement. « L’apportdu secteur technologique a entraîné la plus forte vague de développement de bureaux que la ville allemande n’ait jamais connue. » met en exergue l'enquête. Viennent ensuite, Taos (USA), Tel Aviv (Israël), Le Cap (Afrique du sud) et Auckland (Nouvelle Zélande) parmi les destinations de demain.
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© Article rédigé par Olivier Marin pour Le Figaro Properties.
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